I think maybe he means the initial cost of buying the property. Some of the condo they give rebate 5-8% ... so maybe you just pay 2-5% downpayment and DIBS till VPed.

No choice bro... if not I will suffer.

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Added on April 24, 2011, 12:55 amNowander the kai fan feller ride beca..& kapchai...
Alot for me to learn many thanks for all the advise...
Nowdays the younger generations know the asking limit, the lower we go, the lower they gets.

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Added on April 24, 2011, 12:58 am

very good advise for a newbie like me.

This post has been edited by blasto: Apr 24 2011, 12:58 AM

高回酬，低风险 投资房产宜趁早 2011/04/24 3:43:27 PM
●报道：魏素雯、沈素蕾
http://www.nanyang.com.my/InterestingCorne...=227&catid=1113


到底有没有一种“高回酬，低风险”的投资方案，可让人顺顺利利，平平稳稳就赚进第一桶金？

对身为发展商的吴明权来说，投资房地产当然是最佳选择，特别是年轻人，更应该趁早行动，越早买越好。

根据调查，除了特别情况，大部分房地产身价在10年间就会倍增，也就是说今天买20万令吉，10年或更短时间内，这20万令吉的产业，已经来到40万令吉价位。

当然，任何投资都有风险，但在众多投资选择中，投资房地产的风险相对的低，而且还有长达数十年的银行融资做后盾。

根据MCT Consortium 有限公司执行董事吴明权,在建筑业纵横了18年的丰富经验，他发现产业投资拥有五大好处。

“除了防止货币贬值之外，还包括高贷款，低利息、资金流通、低风险（情绪不易受到波动），以及借助银行贷款，赚取高回酬。”

防货币贬值良策

他认为，不管置业是作为自用或投资，都应该趁早落实，因为这是防止货币贬值的其中一个良策。

“虽然产业贷款额比较高，但是与其他贷款方式相比之下，利息算是较低，而且重点是若你通过贷款来投资，可避免动用自己的后备金，所以你还是可以自由管理自己的资金。”

他认为，对投资者来说，股票投资是最普遍的情况，可是基于股价波动较大，所以不能承受这种突如其来的风险的投资者，应该比较适合投资产业，毕竟风险较低。

他笑称：“当你的情绪没有太大起伏，就不会影响你的工作情绪了。”

向银行借“东风”

可是，对于打工族来说，要购买产业并不是容易事，毕竟万物价格腾飞，更遑论产业价格，单单靠那微薄薪金储蓄所得的头期钱，就可能需要一段时间，搞不好储蓄速度还比不上加价速度呢！

吴明权当然明白这个道理，因此他才会这样说：“既然自己没有充足‘银弹’投资，唯有向银行借‘东风’，借此赚取高回酬，小刀锯大树。”

投资产业讲技巧 购前宜深思熟虑

产业投资造就的百万富翁已经不计其数，但投资产业却非常讲究技巧。

吴明权举例：数年前，有两个客户分别购买由该公司推出的产业项目，一个是作投资用途，另一个则空置不理。

结果，那个买来投资的客户赚了8倍回酬，另一个则亏了6000令吉。

吴明权说：“明明就是相同的产品，两个结果却相差那么大，这就是技巧问题所在。

“简单来说，消费者在购买产业之前，必须深思熟虑，到底要自住、投资，还是作其他用途？ ”

他认为，一旦产业项目竣工，领取钥匙后就必须当机立断决定，产业要出租或出售。

至于何时才是出售的最佳时机？那就是产业单位售罄、屋主领取钥匙，以及产业升值时。

吴明权说：“如果你了解自己的方向，那么产业投资将可为你赚取高回酬，而不是亏钱。

“将产业出租的话，也可为你带来稳定收入。”

视产业投资为副业

尽管如此，他建议投资者视产业投资为副业，以避免影响工作情绪，同时也切记采取安全且谨慎的姿态，不要将产业投资视为赌博去冒险。

“只要他们可以做到以上几点，假以时日，从产业投资所赚取的钱，比正职更多时，便可退休了！”

他指出，产业投资可以是另一个退休金计划，或是致富的踏脚石。

小花园迈向大蓝图城镇

从过去一个小花园区、一个小花园发展的模式，今天的产业发展已迈向以大蓝图来发展的城镇概念。

你可以选择住宅或商店，可以投资有地产业或高楼式产业，但最后产业能否增值，却并非产业素质或单纯的理由决定。

虽然很多人都知道城镇的基本元素，就是综合房屋、店屋和办公室、甚至拥有零售广场，而且设备齐全的一个小型城市。

不过，这些可以打造的元素并非这项计划成功与否的关键。

吴明权指出，一个城镇成与败，必须具备更多关键的基本条件，那就是城镇的生命力，而这里所指的生命力必须有天时、地利和人和，才能创造出来。

这些对希望所有新房产都被认购的发展商，或者盼望所购买的房屋有增值能力的买家，都很重要……。

需靠其他因素扶持

就像吴明权为公司筹划发展大计时，对于要不要进驻某个据点，都必须先做好功课。

透过对巴生谷数个城镇仔细考察和分析，吴明权发觉了城镇成败的主要因素。

他说：“很多人都会说，地点很重要，这肯定是理所当然的。但其实除了地点，城镇也需要靠其他因素来扶持，才能日愈繁荣。”

经过分析和研究，吴明权发觉了五个城镇成败的关键，包括地点、基本设施、城市规划、品牌与规模以及发展商的售后责任。

Setia Alam城镇最佳典范

吴明权指出，近年来，在巴生谷，凭着上述5大条件而取得非凡成就的城镇并不少，其中，6年内便创出佳绩的Setia Alam城镇就是最佳例子。

“Setia Alam城镇连接高速大道，与吉隆坡市中心的距离是大约38公里，靠近八打灵再也和白沙罗，以及拥有许多成功中小企业的巴生。

这表示，具备吸引中高收入群的能力。”

他说，这里除了设备完善，当初在部分房子完成时，也建好一所华小和国际学校。

6年建强劲品牌

其规划和绿化的条件也很不错。

这些优势，让Setia Alam城镇在6年内建立起非常强劲的品牌，目前，这占地4000英亩的城镇仍有很大发展空间和潜能。

由此可见，吴明权所提出的5大重点，除了是某个城镇成功的关键，也可说是购屋者的参考和提示。



城镇成败5大关键

（1） 地点——买房子，地点一定要很好，但怎样的地点才算得上好呢？

吴明权表示，收入是所有人的基本生活条件，因此具备提供就业机会的能力，也成了某个地点是否适合发展住宅产业的关键。

“在巴生谷，吉隆坡市中心可谓工作机会与薪资最高的集中地，但却很少人选择居住在市中心内。因此，我们设法了解在市中心工作的人，每天能够承受多长的上班路程。”

从中，他发觉许多成功的城镇，在地点方面具备以下重点：距离吉隆坡市中心少过45公里，并且设有高速大道、距离市郊区（市中心周围）15至30公里，这区也是第二高收入群的集中地、 距离5至15公里的邻区，也需具备就业机会。

他说，如果距离5至45公里路程的地区，都具备良好的工作机会，那这个城镇的所在地，就可说是理想的地点。

（2） 基本设施——离住家5公里就必须有生活必须的主要设施，例如便利店、餐馆、诊疗所等。

吴明权指出，学校也很重要，特别是中小学，而华校，更是吸引华人往某个城镇居住的关键。 包括购物广场、霸级市场及医院等设施虽然需要，但并非居民人人都到的场所，因此可接受的距离可以稍远一点，离住宅少过10公里路程最理想。

他说，如果附近设有国际学校，则是另一个加分点，因这有助吸引高收入群到来。

（3） 城市规划——全新城镇的规划，必须比过去的城镇更良好。

吴明权说：“人们搬家，是寻求提升和改善生活环境，因此新城镇的规划一定要比旧城镇更加完善。”

他举例，现代人很讲究保安和房子设计时尚，也非常注重绿化元素。

“搬家很伤神、令人烦恼的事。所以，如果一个全新的城镇没有提供比旧城镇更诱人的条件，人们又怎么会考虑迁入这个新城镇？”

（4） 城镇品牌与规模——具备上述3个条件，某个城镇自然会有良好品牌。

吴明权表示，地点设施良好，加上城镇除了设计和规划诱人，保安和维修管理也令人满意，这城镇肯定会获得很多人认同。

“由于品牌与口碑需要时间来建立，所以，城镇的规模也必须够大，要是达到400至500英亩，至少需用上5至10年来发展。”

（5）发展商售后责任——销售房屋之后，发展商对城镇所有设施与规划的管理，一定不可以松懈。

吴明权说，再好再大的城镇，都必须有良好的管理，才能继续走好。

“发展商必须定时打理绿色公园、确定保安人员尽责，保安设施正常操作，并且不时举办活动，好让居民们拥有干净、快乐和安稳的居住环境。”

他补充，这些看似小小的动作，却能为发展商和城镇建立好品牌和加分。

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Added on April 24, 2011, 10:45 pm房价超越实质价值 巴生房地产趋势难掌握 2011/04/24 3:42:53 PM
●报道：陈钊伦、梁姗珊 摄影：宋志鑫
http://www.nanyang.com.my/InterestingCorne...=227&catid=1114

巴生房地产房价一再被炒高，惟仍可见到一些新发展的店屋空置，无人租赁和开业。

当有一天，你发现30万令吉要购买一间双层排屋，是不可能的事，因房价已越追越高。当有一天，你已有能力购买40万令吉的房屋，但推介100间双层排屋单位，却有400人争相抢购。

你要说，这是望房莫及，却还有人对近半百万令吉的房屋蜂拥追捧。目前的巴生房产市场便出现了一个这样吊诡的现象。如房产界前辈拿督黄腾亮形容般，巴生区房产市场已陷入无法解释的怪象！

炒地、炒房俨然成风，这是一场泡沫，抑或真的物有所值？

巴生，是继首都吉隆坡后，马来西亚的第二大城市。除了具备全球二十大港口的优势，巴生100万人，20万流动人口，成为地产商聚焦，视作潜质极大的黄金地。

前任马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督黄腾亮接受《南洋商报》专访时说，巴生新区数个主要发展区皆环绕市中心的外围发展，包括北有实达集团(SP Setia)的实达阿南镇和森那美产业的武吉拉惹镇；南有金务大置地的绿林城镇和WCT的武吉丁宜镇，以及外围的哥打肯文宁和武吉礼茂等。

“这些新区的发展步伐并不迅速，但以目前情况，房价已被炒至很高。”

他说，以前的市区产业有市，如今反其道而行，市中心、永安镇、百家利花园和直落玻璃一带的房产增值不快，甚至停滞不前。反观，全新的外围发展计划，如实达阿南镇却有买家大方出价50至60万令吉，却只购入一间双层排屋。

“现代人追求和讲究的是‘品味’，因此很多房地产宣传主推房产的社会阶级，导致市场房价已无法以产业实质价值作出衡量。”

他举例，中路的双层排屋售价只需23万8000令吉，但在新区相同规格，同样面积的房屋售价却飙升至50万至60万令吉。

慎防出现产业泡沫

“我从事发展多年，现在连自己都捉不到巴生区产业发展趋势。所以，购屋者必须更谨慎，慎防产业泡沫的出现。

“购屋者必须了解花60万或80万购买一间房子是否值得？如果说，其重置成本（replacement cost）只需10多万？”

须自我衡量摊还房贷能力

黄腾亮认为，巴生区房价如今已超越普通打工阶级的负担程度，购屋者除了严慎产业泡沫化外，同时需自行衡量摊还沉重房贷的自我能力。

“购屋者每月必须拨出大部分薪金供屋，也是不健康的现象，对地方经济、消费和购买能力也构成影响。须知道，供屋一供便是30年，而非三五年便能解决。”

他说，尤其投资者，买屋、买店后是否有人租赁，以及卖时是否会面对泡沫破灭的风险，这些都成为考虑因素，否则所谓的产业便全是银行的资产，属债务。

“供得起，还好；供不起，房屋落得被银行拍卖的下场。”

黄腾亮：尚有发展空间 消费者不怕买不到屋

黄腾亮说，巴生区的房地产供应过大，预计已批准3万至5万亩土地，可兴建30万至50万间房屋单位。

“所以，消费者无需担心，绝不会说现在不买，以后便买不到房子了。”

他说，巴生不像新加坡或香港，尚有许多发展空间，但房价却被炒高，这是购屋者必须思考的。

他举例，以巴生100万人口，一旦以每间房屋5人居住，其实巴生只需20万间房屋便足以应付市场需求。就算再加上外地人涌入置业，也无需如此大的需求。

“所以，我们必须关注的是发展是否能持续，继续支撑如此庞大的需求。房价不一定是一路直线上升，一旦泡沫破灭后，便会出现许多后遗症。”

此外，他认为，外围迅速发展将令到巴生市开始走向没落，对市区投资者伤害最大。

“目前，粗略计算市中心约有800多间店铺，其中至少300多间是空置，无人租赁。”

他说，一旦很多的大发展计划包围着市中心旧区，就好比杂货店遇到霸级市场一样，旧区自然难以竞争。

慎选产业免投资错误

随着巴生区房地产发展趋势日渐难掌控，资深代理授招投资者和购屋者必须慎选，包括地形、交通系统、发展蓝图等，以免人云亦云作出错误投资。

已有50年经验的森联集团经理兼注册房屋地产代理黄官运提醒投资者，下手前必须查明投资地段、掌握地方发展蓝图等。

“投资者必须懂得地形，不要人说什么就买什么，否则会很吃亏。”

他说，高速大道打通地方脉络，令巴生北区近年来的产业发展潜能大，房地产价格也水涨船高。

北区4地段地价最高

“巴生北区目前地价最高的4个地段分别为中路先得拉、武吉拉惹、实达阿南及富豪苑。从巴生市区到加埔4里沿途，地价在这三年内飙升了30%，平均每年涨高10%。”

他说，四大吃香地点主要靠四通八达的高速大道贯通巴生谷，吸引许多商家和外围人前来投资或置业。

“北区一带的农业地每亩40万令吉，工业地每亩50令吉，这些地段吸引国内外投资，如香港、中国等投资者争相也让工业地价在近两年来飙升。”

银行利息低易贷款

他说，我国的政治局势稳定，不如其他国家容易发生动乱，对外国投资者而言一项吸引力。

“大马即使在政权交替时也很平静，外国人自然受吸引，所以我国房地产还是保持活跃。”

他说，银行利息太低，贷款回来的钱用来购物如轿车、房子，这也是导致产业涨价的原因。

他说，实达阿南的商店，每一平方公尺以200令吉计算，价值可达130万令吉；双层排屋32万令吉，半独立式洋房80万令吉，独立式洋房140万令吉。

“至于中路先得拉的商店，位于底层的单位价值55万令吉，一楼25万令吉及二楼15万令吉；工厂地的价值每一平方公尺45令吉。”

他说，武吉拉惹方面，双层排屋价钱从28万令吉至40万令吉；富豪苑的半独立式洋房价值43万令吉，独立式洋房95万令吉。

巴生北区农地适合工业投资

黄官运认为，巴生北区的农业地适合作工业投资用途，建工厂也比较容易获得贷款，产业日后更保值。

目前，巴生北区工厂地每平方尺的地价分别为50令吉、30令吉及25令吉；小型工厂价约13万令吉。

“如果每1万平方公尺的工厂，地租需1万令吉，面积8000平方公尺的工厂地租也要8000令吉。”

他说，现在很多外围的园丘地已开发完成，农业地的每亩的利息比较低，购买农业地比较容易获得银行贷款，产业日后相对更保值和提高利润。

加速外围房产发展

他认为，工业还有巨大发展空间，因为交通系统日渐改善，打开交通脉络，加速房地产发展。

“中路7里前往依约的路、中路8里也有通去梳邦再也、武吉扎拉卡的路、北区将来也会有很多衔接外围地区的道路，届时会更顺畅及方便。”

巴生市许多房子及旧区陆续外迁，加速外围地区的房产发展前景。黄官运举例，巴生园、永安镇、百家利、池龙花园都属于较陈旧的地区，产业价格变动不大。

“巴生南区如武吉丁宜发展也开始饱和，经济趋势渐渐转向北区。”



This post has been edited by kh8668: Apr 24 2011, 10:45 PM

Someone say in any "market" when uncles, aunties, ah sou, ah beng, etc coming in is the time for u to run

This post has been edited by bluesfingers: Apr 24 2011, 10:52 PM

Classic... just like SP setia Zornia ... ppl had been lining up for Naza TTDI Alam Impian since Friday ..

当有一天，你发现30万令吉要购买一间双层排屋，是不可能的事，因房价已越追越高。当有一天，你已有能力购买40万令吉的房屋，但推介100间双层排屋单位，却有400人争相抢购。

If uncles, aunties, ah sou, ah beng, etc do not "shopping" in Uncle Lim's casino, you also need to run fast fast...

i used to have the same thought, until recently this idea shaken a little, i'm sure the statement was true for stock, unit trust etc, but i'm not too sure about property
my justification is such:
1. property has "real" value,
2. human need a property to "survive"
3. anyone can easily use small amount of money to buy stock, unit trust, etc (therefore can also be disposed off quickly, that lead to a crash easier) - but property transaction commitment is bigger, more time consuming and complicated, people might think really seriously prior to (buy or) disposing even one unit
4. the uncles, aunties, ah sou, ah beng, etc who buy property generally have deeper pocket - comparing to uncles, aunties, ah sou, ah beng, etc who buy stock, unit trust, etc

it's not easy for it to crash, but if it does, thats the last thing most people want to see

Why unit trust

The most drastic property crash I saw was in 1998 when the RM drop so much that monetary controls was introduced. Average national property price drops then was 30% from 1997 peak (in RM terms).

The recent one was in 2008, where the average national property price decrease by <5%, maybe more for those speculative locations.

For house owners, this means nothing, cause you still live in the house and the house still belongs to you. Only that the value of the house drops and emotionally people will not feel happy about it.

I do sense a little bubble over now considering the way props price rises in such a quick time for those in the Klang Valley. But even if the bubble burst sometime (maybe 2012) in future, it won't be the kind of crash I would hope for (like RM300K house can be bought at RM150K). Maybe the drop will be at most around <10% IMO.

why not unit trust?
sorry, not exactly sure what your question is
but generally speaking, in year 2007 i could recall everyone was buying unit trust. unit trust agent were everywhere. from freshgrad youngster until retired aunty uncle were all buying without knowing what was happening or what they were buying.
this example basically is to add on to someone posted above something similar to "when all the aunty uncle ah beng ah lian are entering into the market, it is the best to time to run"
in 2008, many unit trust price felt sharply - so if the person has practice the "when all the aunty uncle ah beng ah lian are entering into the market, it is the best to time to run" rule, the person is safe in the above example

Ya, I agreed with you, properties are bigger and have more solid foundation but once collapse it will be devastating (like highland tower). This iwhy you need something really big to trigger it (eg china crash, US second crash), I can forseen many people will be jumping from their rooftop.
I dont want this to happen also. I might be losing my job too. Only cash rich taikun like YTL

This post has been edited by bluesfingers: Apr 25 2011, 01:32 AM

I'll welcome a devastating property crash. Not scared of losing my job. Property prices and living expenses like food, transportation are going up so fast and so high, while salary is stagnant. It's like a slow but certain death for those who are disenfranchised by the greedy. So, please please let there be a repeat of 97/98, or worse!

Bro, few months before i was thinking like you,
but now recently my thinking is different,
yes , bubble might be burst if u can wait,
if it din burst, then whole life u hav need to pay rental,
we look back 2 years before, 300k condo is damn expensive at those time,
now, where got 300k condo?? dun mention about subsale, and kajang oso more than that already.
ya out there is lot of speculator, but wat to do bro?
i oso under employed, recently js forced myself to get 1., if u stil wait, tml wats the price we won know.
now landed double storey link "new" u cant find less than 650k, dun mention about kajang, sg buloh n rawang pls.

our lee kah seng got a sentence,
today u feel expensive, tml it will b affordable.

so you are keen on a devastating economy disaster to strike our country. hhmmmm.... have you consider the following:
1. you are not scared of losing your job. what about the thousands of people living nearby you? you will be surprise of what we humans are capable of. did you watch the movie "Saw"? i dunno about you guys but I am pretty sure I would go to a very very very long extent to protect my family and myself. And I do mean doing absolutely anything to survive when the time calls for it. So, among the tamer versions would be say your neighbour loses his/her job with plenty of young ones to feed. Maybe they got desperate and burglarised your place. This is just the mild version.
2. riots due to economy crisis. public safety affected. 'darurat' declared. all shops are closed. got money also cannot buy anything then.

of course the above are taking things too far fetch. but ultimately when economy collapses, when the rich lose, the poor loses more. it's not a fair world and you better believe it!

bubble burst.. the poor loses more if the poor sapu alot of props..
like me... doesn't have to pay for car/house loan..
no effect..

This post has been edited by CKHong: Apr 25 2011, 09:26 AM

When you know you have a rotten tooth, you always wish it to fall out soon, even if it has temporarily stopped aching.

Since we are already headed for a bubble, why not sonner than later? The sooner we learn our lesson, the less we have to suffer.

Ok, moving on to another question. How will the general election next year affect the property market? Is there a realistic chance of the opposition gaining control of the federal government? What will happen then? Otherwise if BN gains control, will it institute unpopular measures that will strangle the property market?

To add on, property sectors is direct & indirectly relating to 202 sectors, once it falls, the damage is devastating!! We hv to accept one thing, there is no fairness in this country (& the world too), accept the imperfect is the solutions!!

as far as i see, the government would like the property market to continue soaring rather than cooling down. the cooling down initiation was mainly seen on late 2009 and early 2010 but not so much now

Exactly, an economy crisis and property bubble burst, is inevitable. Live with it, try to ease it.

DO NOT MAKE YOUR FELLOW HUMAN BEING SUFFER FOR YOUR OWN BENEFIT.

(Addressing everybody)

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Added on April 25, 2011, 10:57 amA runaway train, without breaks. Should you speed up, or slow down? It appears that you're constantly in control, until you hit a wall.

This post has been edited by TheDoer: Apr 25 2011, 10:57 AM