|
a return of at least 43%. 750 psf in year 2022. using a few other investment tools to compare. Taken from FB: Abe Nazz Zain.
KITABUL DAIMYO: BAGAIMANA ABE ANALISA TAKE PROFIT POINT (TPP) UNTUK APARTMEN UNDERCONS DI WANGSA MAJU 〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰
#Intro
🔘 Hari ni Abe nak share benda berat sikit.
🔘 Sebenarnya bukan mudah Abe nak terangkan. Jadi Abe tulis dahulu nanti Abe buat live FB suatu hari nanti untuk jelaskan.
🔘 Kalau tak faham lagi, kenalah jumpa Abe face to face.
🔘 Ini ialah cara Abe nak tentukan harga 'exit' untuk seorang Jaeger ni pada Januari 2022. . .
#SedikitInfo
🔘 Size pangsapuri apartmen 'high quality' ini ialah 1135 sf. Mempunyai 4 bilik tidur dan balkoni yang amat luas.
🔘 Ia ialah freehold tanpa sekatan, jadi boleh dijual pada bukan bumiputera.
🔘 Harga asalnya ialah RM 685,000.
🔘 Harga bumiputera ialah RM 650,750. Diskaun 5% atau RM 34,250.
🔘 Pemaju memberikan hadiah untuk early birds 10% atau RM 65,075.
🔘 Harga yang perlu Jaeger bayar pada pemaju ialah RM 650,750 - RM 65,075 = RM 585,675.
🔘 Namun, pemaju meminta downpayment 2% dari harga rumah (RM 13,015). Wang ini akan dikembalikan apabila undercons ini siap untuk pembayaran stamp duty SPA / strata title apabila siap kelak.
🔘 Ini bermakna modal anda hanyalah RM 13,015 untuk membeli undercons ini.
🔘 Pemaju juga memberi hadiah berupa percuma segala yuran guaman SPA (RM 5,306), yuran guaman untuk perjanjian pinjaman bank (RM 4,823), Duti setem untuk perjanjian pinjaman bank (RM 2,928), dan yuran disbursement (RM 500).
🔘 Secara ringkas, pemaju memberikan hadiah sebanyak RM 112,882.
🔘 Ini bermakna harga bersih rumah itu ialah RM 572,118 atau 504 sekaki persegi.
🔘 Jaeger mendapat pinjaman LTV 90 atau RM 585,675 untuk rumah itu. Pinjaman untuk MRTA pula ialah RM 10,000.00
🔘 Jumlah pinjaman bank ialah RM 595,675. Kadar faedah ialah 4.4%. Tempoh pinjaman 420 bulan.
🔘 Ansuran bulanan apabila siap ialah RM 2,782.
🔘 Maintenance fee + sinking fund ialah RM 437 sebulan. . .
#KosKosTerlibatSehinggaDisember2021
🔘 Jaeger membelanjakan RM 13,015 untuk membeli hartanah itu.
🔘 Namun, pemaju memulangkan semula wang itu apabila VP (Vacant Possesion / Rumah siap).
🔘 Jadi modal awal pembelian rumah itu percuma.
🔘 Dianggarkan jumlah wang progressive payments ialah RM 35,557
🔘 Kos untuk bayaran ketika VP ialah RM 15,700
🔘 Jaeger akan membelanjakan RM 10,975 untuk maintenance fee dan sinking fund
🔘 Kos cukai pintu, cukai tanah, dan insurans kebakaran sekitar RM 2,800
🔘 Kos renovasi rumah ialah RM 20,000
🔘 Jumlah ansuran ialah RM 66,775
🔘 Jangkaan sewaan ialah 2,500 pada tahun 2020
🔘 Deposit sewaan ialah RM 6,250
🔘 Kos bayar REN untuk sewakan rumah ialah RM 2,500
🔘 Jumlah wang yang dibelanjakan sehingga Disember 2021 ialah RM 93,058. . .
#ApaJadiSekiranyaSemuaKosDiatasDilaburkanKedalamTabungASB?
🔘 Katalah Jaeger itu tidak membeli hartanah itu dan meletakkan wang belanja yang sama pada tarikh dan bulan yang sama didalam ASB, apakah nilai didalam ASB itu pada Jan 2022 (Penghujung pelaburan).
🔘 Katakan dividen ASB ialah 7.3%, nilainya pelaburan itu akan berkembang menjadi RM 111,584.
🔘 Hutang pada bank pada Disember 2022 berkurangan kepada RM 581,348 daripada hutang asal RM 595,675.
🔘 Ini bermakna, paling ciput harga jualan pada Jan 2022 ialah RM 581,348 + RM 111,584 = RM 692,932.
🔘 Ini bermakna, jika Jaeger ini menjual hartanah ini pada dibawah RM 693K, atau pada 611 psf, Jaeger ini telah membazirkan masanya dengan hartanah ini.
🔘 Ini kerana adalah lebih baik jika Jaeger ini melabur sahaja wang ini di ASB! Inilah harga exit minima untuk hartanah itu! . .
#ApaJadiSekiranyaSemuaKosDiatasDilaburkanKedalamPelaburanYangMemberikanDividen12%
🔘 Mengikut Rules of 72, jika dividen ialah 12%, wang anda akan menjadi sekali ganda pada tahun ke 6 (72 / 12 = 6)
🔘 Sekiranya Jaeger ini meletakkan modal pelaburan hartanah ini pada pelaburan 12% ini, wang pada Jan 2022 bernilai RM 133,337.
🔘 Jaeger ini perlu menjual hartanah ini pada harga RM 715K atau 630 psf. . ,
#ApaJadiSekiranyaSemuaKosDiatasDilaburkanKedalamPelaburanYangMemberikanDividen18%
🔘 Lembaga Tabung Angkatan Tentera terkenal dengan dividen hampir 18%.
🔘 Mengikut Rules of 72, jika dividen ialah 18%, wang anda akan menjadi sekali ganda pada tahun ke 4 (72 / 18 = 4)
🔘 Sekiranya Jaeger ini meletakkan modal pelaburan hartanah ini pada pelaburan 18% ini, wang pada Jan 2022 bernilai RM 154K.
🔘 Jaeger ini perlu menjual hartanah ini pada harga RM 735K atau 648 psf. . .
#ApaJadiSekiranyaSemuaKosDiatasDilaburkanKedalamPelaburanYangMemberikanDividen24%
🔘 Agak sukar mencari 'investment vehicle' yang memberi pulangan 24%. Inilah benchmark pelaburan Abe.
🔘 Mengikut Rules of 72, jika dividen ialah 24%, wang anda akan menjadi sekali ganda pada tahun ke 3 (72 / 24 = 3)
🔘 Sekiranya Jaeger ini meletakkan modal pelaburan hartanah ini pada pelaburan 24% ini, wang pada Jan 2022 bernilai RM 168K.
🔘 Jaeger ini perlu menjual hartanah ini pada harga RM 749K atau 660 psf.
🔘 Bolehkah hartanah itu mencecah 660 psf pada jan 2022? Ini Wangsa Maju. Sudah pasti boleh.
🔘 749K untuk 1135 sf quality finishing undercons tidaklah terjangkau dek akal pada 2022. Ini senang digapai! . .
#ApaJadiSekiranyaSemuaKosDiatasDilaburkanKedalamPelaburanYangMemberikanDividen43%
🔘 Sudah pasti, Abe mahu benchmark pelaburan flip ASB loan. Ia mampu memberikan pulangan 43% ROI setahun. namun, anda hanya mampu bermain dengan modal yang kecil sahaja untuk ASB Loan kecuali anda menggunakan sistem proksi.
🔘 Mengikut Rules of 72, jika dividen ialah 43%, wang anda akan menjadi sekali ganda pada bulan ke 20 (72 / 43 = 1.67)
🔘 Sekiranya Jaeger ini meletakkan modal pelaburan hartanah ini pada pelaburan 43% ini, wang pada Jan 2022 bernilai RM 265K.
🔘 Jaeger ini perlu menjual hartanah ini pada harga RM 846K atau 746 psf.
🔘 Bolehkah hartanah itu mencecah 746 psf pada jan 2022? Ini Wangsa Maju. Sudah pasti boleh. . .
#Kesimpulan
🔘 Abe menggunakan Excel Benchmarking Calculation seperti gambar dibawah.
🔘 Sesiapa yang berminat untuk mengetahui samada pelaburan anda berbaloi atau tidak, bolehlah berjumpa Abe melalui Sesi Bersama Daimyo.
🔘 Ini kerana hanya Abe sahaja yang tahu menggunakan Excel ini.
🔘 MOTS, pelaburan hartanah undercons ini mampu mencapai tahap dividen 43%. Abe yakin 746 psf bisa dicapai pada Jan 2022.
🔘 Suatu hari Abe akan buat Live FB untuk tunjukkan dengan lebih lanjut. Inshaallah. . . #SayaPutarHalim! #IToldYouItIsHeavyStuff #KitabulDaimyo
|