高回酬，低风险 投资房产宜趁早 2011/04/24 3:43:27 PM
●报道：魏素雯、沈素蕾
http://www.nanyang.com.my/InterestingCorne...=227&catid=1113 到底有没有一种“高回酬，低风险”的投资方案，可让人顺顺利利，平平稳稳就赚进第一桶金？
对身为发展商的吴明权来说，投资房地产当然是最佳选择，特别是年轻人，更应该趁早行动，越早买越好。
根据调查，除了特别情况，大部分房地产身价在10年间就会倍增，也就是说今天买20万令吉，10年或更短时间内，这20万令吉的产业，已经来到40万令吉价位。
当然，任何投资都有风险，但在众多投资选择中，投资房地产的风险相对的低，而且还有长达数十年的银行融资做后盾。
根据MCT Consortium 有限公司执行董事吴明权,在建筑业纵横了18年的丰富经验，他发现产业投资拥有五大好处。
“除了防止货币贬值之外，还包括高贷款，低利息、资金流通、低风险（情绪不易受到波动），以及借助银行贷款，赚取高回酬。”
防货币贬值良策
他认为，不管置业是作为自用或投资，都应该趁早落实，因为这是防止货币贬值的其中一个良策。
“虽然产业贷款额比较高，但是与其他贷款方式相比之下，利息算是较低，而且重点是若你通过贷款来投资，可避免动用自己的后备金，所以你还是可以自由管理自己的资金。”
他认为，对投资者来说，股票投资是最普遍的情况，可是基于股价波动较大，所以不能承受这种突如其来的风险的投资者，应该比较适合投资产业，毕竟风险较低。
他笑称：“当你的情绪没有太大起伏，就不会影响你的工作情绪了。”
向银行借“东风”
可是，对于打工族来说，要购买产业并不是容易事，毕竟万物价格腾飞，更遑论产业价格，单单靠那微薄薪金储蓄所得的头期钱，就可能需要一段时间，搞不好储蓄速度还比不上加价速度呢！
吴明权当然明白这个道理，因此他才会这样说：“既然自己没有充足‘银弹’投资，唯有向银行借‘东风’，借此赚取高回酬，小刀锯大树。”
投资产业讲技巧 购前宜深思熟虑
产业投资造就的百万富翁已经不计其数，但投资产业却非常讲究技巧。
吴明权举例：数年前，有两个客户分别购买由该公司推出的产业项目，一个是作投资用途，另一个则空置不理。
结果，那个买来投资的客户赚了8倍回酬，另一个则亏了6000令吉。
吴明权说：“明明就是相同的产品，两个结果却相差那么大，这就是技巧问题所在。
“简单来说，消费者在购买产业之前，必须深思熟虑，到底要自住、投资，还是作其他用途？ ”
他认为，一旦产业项目竣工，领取钥匙后就必须当机立断决定，产业要出租或出售。
至于何时才是出售的最佳时机？那就是产业单位售罄、屋主领取钥匙，以及产业升值时。
吴明权说：“如果你了解自己的方向，那么产业投资将可为你赚取高回酬，而不是亏钱。
“将产业出租的话，也可为你带来稳定收入。”
视产业投资为副业
尽管如此，他建议投资者视产业投资为副业，以避免影响工作情绪，同时也切记采取安全且谨慎的姿态，不要将产业投资视为赌博去冒险。
“只要他们可以做到以上几点，假以时日，从产业投资所赚取的钱，比正职更多时，便可退休了！”
他指出，产业投资可以是另一个退休金计划，或是致富的踏脚石。
小花园迈向大蓝图城镇
从过去一个小花园区、一个小花园发展的模式，今天的产业发展已迈向以大蓝图来发展的城镇概念。
你可以选择住宅或商店，可以投资有地产业或高楼式产业，但最后产业能否增值，却并非产业素质或单纯的理由决定。
虽然很多人都知道城镇的基本元素，就是综合房屋、店屋和办公室、甚至拥有零售广场，而且设备齐全的一个小型城市。
不过，这些可以打造的元素并非这项计划成功与否的关键。
吴明权指出，一个城镇成与败，必须具备更多关键的基本条件，那就是城镇的生命力，而这里所指的生命力必须有天时、地利和人和，才能创造出来。
这些对希望所有新房产都被认购的发展商，或者盼望所购买的房屋有增值能力的买家，都很重要……。
需靠其他因素扶持
就像吴明权为公司筹划发展大计时，对于要不要进驻某个据点，都必须先做好功课。
透过对巴生谷数个城镇仔细考察和分析，吴明权发觉了城镇成败的主要因素。
他说：“很多人都会说，地点很重要，这肯定是理所当然的。但其实除了地点，城镇也需要靠其他因素来扶持，才能日愈繁荣。”
经过分析和研究，吴明权发觉了五个城镇成败的关键，包括地点、基本设施、城市规划、品牌与规模以及发展商的售后责任。
Setia Alam城镇最佳典范
吴明权指出，近年来，在巴生谷，凭着上述5大条件而取得非凡成就的城镇并不少，其中，6年内便创出佳绩的Setia Alam城镇就是最佳例子。
“Setia Alam城镇连接高速大道，与吉隆坡市中心的距离是大约38公里，靠近八打灵再也和白沙罗，以及拥有许多成功中小企业的巴生。
这表示，具备吸引中高收入群的能力。”
他说，这里除了设备完善，当初在部分房子完成时，也建好一所华小和国际学校。
6年建强劲品牌
其规划和绿化的条件也很不错。
这些优势，让Setia Alam城镇在6年内建立起非常强劲的品牌，目前，这占地4000英亩的城镇仍有很大发展空间和潜能。
由此可见，吴明权所提出的5大重点，除了是某个城镇成功的关键，也可说是购屋者的参考和提示。
城镇成败5大关键
（1） 地点——买房子，地点一定要很好，但怎样的地点才算得上好呢？
吴明权表示，收入是所有人的基本生活条件，因此具备提供就业机会的能力，也成了某个地点是否适合发展住宅产业的关键。
“在巴生谷，吉隆坡市中心可谓工作机会与薪资最高的集中地，但却很少人选择居住在市中心内。因此，我们设法了解在市中心工作的人，每天能够承受多长的上班路程。”
从中，他发觉许多成功的城镇，在地点方面具备以下重点：距离吉隆坡市中心少过45公里，并且设有高速大道、距离市郊区（市中心周围）15至30公里，这区也是第二高收入群的集中地、 距离5至15公里的邻区，也需具备就业机会。
他说，如果距离5至45公里路程的地区，都具备良好的工作机会，那这个城镇的所在地，就可说是理想的地点。
（2） 基本设施——离住家5公里就必须有生活必须的主要设施，例如便利店、餐馆、诊疗所等。
吴明权指出，学校也很重要，特别是中小学，而华校，更是吸引华人往某个城镇居住的关键。 包括购物广场、霸级市场及医院等设施虽然需要，但并非居民人人都到的场所，因此可接受的距离可以稍远一点，离住宅少过10公里路程最理想。
他说，如果附近设有国际学校，则是另一个加分点，因这有助吸引高收入群到来。
（3） 城市规划——全新城镇的规划，必须比过去的城镇更良好。
吴明权说：“人们搬家，是寻求提升和改善生活环境，因此新城镇的规划一定要比旧城镇更加完善。”
他举例，现代人很讲究保安和房子设计时尚，也非常注重绿化元素。
“搬家很伤神、令人烦恼的事。所以，如果一个全新的城镇没有提供比旧城镇更诱人的条件，人们又怎么会考虑迁入这个新城镇？”
（4） 城镇品牌与规模——具备上述3个条件，某个城镇自然会有良好品牌。
吴明权表示，地点设施良好，加上城镇除了设计和规划诱人，保安和维修管理也令人满意，这城镇肯定会获得很多人认同。
“由于品牌与口碑需要时间来建立，所以，城镇的规模也必须够大，要是达到400至500英亩，至少需用上5至10年来发展。”
（5）发展商售后责任——销售房屋之后，发展商对城镇所有设施与规划的管理，一定不可以松懈。
吴明权说，再好再大的城镇，都必须有良好的管理，才能继续走好。
“发展商必须定时打理绿色公园、确定保安人员尽责，保安设施正常操作，并且不时举办活动，好让居民们拥有干净、快乐和安稳的居住环境。”
他补充，这些看似小小的动作，却能为发展商和城镇建立好品牌和加分。
Added on April 24, 2011, 10:45 pm房价超越实质价值 巴生房地产趋势难掌握 2011/04/24 3:42:53 PM
●报道：陈钊伦、梁姗珊 摄影：宋志鑫
http://www.nanyang.com.my/InterestingCorne...=227&catid=1114 巴生房地产房价一再被炒高，惟仍可见到一些新发展的店屋空置，无人租赁和开业。
当有一天，你发现30万令吉要购买一间双层排屋，是不可能的事，因房价已越追越高。当有一天，你已有能力购买40万令吉的房屋，但推介100间双层排屋单位，却有400人争相抢购。
你要说，这是望房莫及，却还有人对近半百万令吉的房屋蜂拥追捧。目前的巴生房产市场便出现了一个这样吊诡的现象。如房产界前辈拿督黄腾亮形容般，巴生区房产市场已陷入无法解释的怪象！
炒地、炒房俨然成风，这是一场泡沫，抑或真的物有所值？
巴生，是继首都吉隆坡后，马来西亚的第二大城市。除了具备全球二十大港口的优势，巴生100万人，20万流动人口，成为地产商聚焦，视作潜质极大的黄金地。
前任马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督黄腾亮接受《南洋商报》专访时说，巴生新区数个主要发展区皆环绕市中心的外围发展，包括北有实达集团(SP Setia)的实达阿南镇和森那美产业的武吉拉惹镇；南有金务大置地的绿林城镇和WCT的武吉丁宜镇，以及外围的哥打肯文宁和武吉礼茂等。
“这些新区的发展步伐并不迅速，但以目前情况，房价已被炒至很高。”
他说，以前的市区产业有市，如今反其道而行，市中心、永安镇、百家利花园和直落玻璃一带的房产增值不快，甚至停滞不前。反观，全新的外围发展计划，如实达阿南镇却有买家大方出价50至60万令吉，却只购入一间双层排屋。
“现代人追求和讲究的是‘品味’，因此很多房地产宣传主推房产的社会阶级，导致市场房价已无法以产业实质价值作出衡量。”
他举例，中路的双层排屋售价只需23万8000令吉，但在新区相同规格，同样面积的房屋售价却飙升至50万至60万令吉。
慎防出现产业泡沫
“我从事发展多年，现在连自己都捉不到巴生区产业发展趋势。所以，购屋者必须更谨慎，慎防产业泡沫的出现。
“购屋者必须了解花60万或80万购买一间房子是否值得？如果说，其重置成本（replacement cost）只需10多万？”
须自我衡量摊还房贷能力
黄腾亮认为，巴生区房价如今已超越普通打工阶级的负担程度，购屋者除了严慎产业泡沫化外，同时需自行衡量摊还沉重房贷的自我能力。
“购屋者每月必须拨出大部分薪金供屋，也是不健康的现象，对地方经济、消费和购买能力也构成影响。须知道，供屋一供便是30年，而非三五年便能解决。”
他说，尤其投资者，买屋、买店后是否有人租赁，以及卖时是否会面对泡沫破灭的风险，这些都成为考虑因素，否则所谓的产业便全是银行的资产，属债务。
“供得起，还好；供不起，房屋落得被银行拍卖的下场。”
黄腾亮：尚有发展空间 消费者不怕买不到屋
黄腾亮说，巴生区的房地产供应过大，预计已批准3万至5万亩土地，可兴建30万至50万间房屋单位。
“所以，消费者无需担心，绝不会说现在不买，以后便买不到房子了。”
他说，巴生不像新加坡或香港，尚有许多发展空间，但房价却被炒高，这是购屋者必须思考的。
他举例，以巴生100万人口，一旦以每间房屋5人居住，其实巴生只需20万间房屋便足以应付市场需求。就算再加上外地人涌入置业，也无需如此大的需求。
“所以，我们必须关注的是发展是否能持续，继续支撑如此庞大的需求。房价不一定是一路直线上升，一旦泡沫破灭后，便会出现许多后遗症。”
此外，他认为，外围迅速发展将令到巴生市开始走向没落，对市区投资者伤害最大。
“目前，粗略计算市中心约有800多间店铺，其中至少300多间是空置，无人租赁。”
他说，一旦很多的大发展计划包围着市中心旧区，就好比杂货店遇到霸级市场一样，旧区自然难以竞争。
慎选产业免投资错误
随着巴生区房地产发展趋势日渐难掌控，资深代理授招投资者和购屋者必须慎选，包括地形、交通系统、发展蓝图等，以免人云亦云作出错误投资。
已有50年经验的森联集团经理兼注册房屋地产代理黄官运提醒投资者，下手前必须查明投资地段、掌握地方发展蓝图等。
“投资者必须懂得地形，不要人说什么就买什么，否则会很吃亏。”
他说，高速大道打通地方脉络，令巴生北区近年来的产业发展潜能大，房地产价格也水涨船高。
北区4地段地价最高
“巴生北区目前地价最高的4个地段分别为中路先得拉、武吉拉惹、实达阿南及富豪苑。从巴生市区到加埔4里沿途，地价在这三年内飙升了30%，平均每年涨高10%。”
他说，四大吃香地点主要靠四通八达的高速大道贯通巴生谷，吸引许多商家和外围人前来投资或置业。
“北区一带的农业地每亩40万令吉，工业地每亩50令吉，这些地段吸引国内外投资，如香港、中国等投资者争相也让工业地价在近两年来飙升。”
银行利息低易贷款
他说，我国的政治局势稳定，不如其他国家容易发生动乱，对外国投资者而言一项吸引力。
“大马即使在政权交替时也很平静，外国人自然受吸引，所以我国房地产还是保持活跃。”
他说，银行利息太低，贷款回来的钱用来购物如轿车、房子，这也是导致产业涨价的原因。
他说，实达阿南的商店，每一平方公尺以200令吉计算，价值可达130万令吉；双层排屋32万令吉，半独立式洋房80万令吉，独立式洋房140万令吉。
“至于中路先得拉的商店，位于底层的单位价值55万令吉，一楼25万令吉及二楼15万令吉；工厂地的价值每一平方公尺45令吉。”
他说，武吉拉惹方面，双层排屋价钱从28万令吉至40万令吉；富豪苑的半独立式洋房价值43万令吉，独立式洋房95万令吉。
巴生北区农地适合工业投资
黄官运认为，巴生北区的农业地适合作工业投资用途，建工厂也比较容易获得贷款，产业日后更保值。
目前，巴生北区工厂地每平方尺的地价分别为50令吉、30令吉及25令吉；小型工厂价约13万令吉。
“如果每1万平方公尺的工厂，地租需1万令吉，面积8000平方公尺的工厂地租也要8000令吉。”
他说，现在很多外围的园丘地已开发完成，农业地的每亩的利息比较低，购买农业地比较容易获得银行贷款，产业日后相对更保值和提高利润。
加速外围房产发展
他认为，工业还有巨大发展空间，因为交通系统日渐改善，打开交通脉络，加速房地产发展。
“中路7里前往依约的路、中路8里也有通去梳邦再也、武吉扎拉卡的路、北区将来也会有很多衔接外围地区的道路，届时会更顺畅及方便。”
巴生市许多房子及旧区陆续外迁，加速外围地区的房产发展前景。黄官运举例，巴生园、永安镇、百家利、池龙花园都属于较陈旧的地区，产业价格变动不大。
“巴生南区如武吉丁宜发展也开始饱和，经济趋势渐渐转向北区。”
This post has been edited by kh8668: Apr 24 2011, 10:45 PM 
Apr 19 2011, 10:47 AM
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