Created 06/16/2013 - 06:09
一直以來，任何擁有大筆財富或高資產凈值的人士，可以自由進入世界上任何大城市，而且可以在沒有面對阻力的情況下購置產業，可是，這樣的情景也許將成為過去，人們的觀點需要調整。

新加坡已經對進入該國購買房產的外國人施以重稅，在倫敦購買高端房產的業主，也將面臨高額的年度費用。同樣的情形也正在或將在其他地方發生，因為政府希望藉此措施降低市場泡沫，或者確保人人，包括富人在內的所有人，都能夠多多繳稅以彌補財政赤字。

綜合以上觀點，我們來看全球8大高資產凈值人士聚集的城市。根據房產咨詢公司第一太平戴維斯的數據，先以購買一套價值200萬英鎊的房產為例，雖然購買的過程各不相同，但是有一個共同點就是：想要成為業主已經不如先前那麼簡單，而是必須付出更高昂代價。

在加入更多較為主觀的氣候、生活方式以及品牌等方面的考量，我們為這些城市進行排序：

1.上海：提供僱用合約或繳稅記錄

外國人可以購買一套自住房屋，條件是需要提供在當地工作的僱用合約或者繳稅記錄，此外還可以購買一套用於投資的房產。

一個102萬英鎊的房產單位，買家需要支付高達5萬2千英鎊的押金，15天之後，繳納協議房價的30%，並簽署買賣合約。

隨後買家可以從一家中國的銀行領取抵押貸款，不過，房產經紀指出，大部份的國際交易都是以現款付清。此外，銷售需要獲得上海市房地產交易的許可，買家在繳付6萬英鎊的印花稅之後，就沒有其他需要繳納的項目。

國際房地產顧問公司萊坊的尼古拉斯霍爾特指出：“中國經濟高速增長，在2012年將房價推高了10.8%，預計在5年之後可能達到42%，這還是在政府採取措施控制房價的結果，假如政府沒有採取調控措施，漲幅可能更大。”

2.香港：需付15%印花稅

香港房價居高不下，交易費也一樣高昂。一套價格200萬英鎊的公寓，法律文件費用高達3千255英鎊，買家還得承擔2萬英鎊的房屋經紀費。如果是外籍人士買房，還需要一筆15%的印花稅開支，以200萬英鎊的房價為例，這一筆支出為30萬英鎊。

如果房屋一買一賣的間隔時間太短，費用更高：印花稅將會提高至20%，還有一個年度稅費，大約為預計租賃價值的8%，無論這個房產是否出租，一個200萬英鎊的房屋，這一筆費用為2千500英鎊。

全球經濟自由度指數聯盟將香港排在首位，但是房產市場也的確太難控制。第一太平戴維斯的西蒙‧史密斯表示：“低利率、充裕的流動資金，為市場泡沫創造了條件，希望對賣家實施的印花稅措施，能夠抑制屋價的快速上漲。”

3.新加坡：再額外繳%10稅

在新加坡，外籍買家只有在聖淘沙島買房才沒有面對任何限制，如果是在新加坡本島，則根據不同的房產情況，需要提前取得許可。從去年12月起，獲準購房的外籍買家，必須在浮動消費稅率的基礎上，再額外繳納10%的稅款。

這意味購買一套200萬英鎊的房產，需要繳納35萬9千英鎊的稅款及1千900英鎊的法律費用。如果這套房子在購買之後的一年內出售，還會有16%的賣方印花稅。至於每年的土地使用費，不管你是否真的使用則為5千140英鎊。

房產咨詢公司庫什曼韋克菲爾德（Cushman & Wakefield）的達倫認為，假設製造業衰退，新加坡還是避免了不景氣。

“可是，在高流動資金、高儲蓄率、低息貸款的情況下，投資人堅實可靠的資產負債表，以及非常穩定的社會和投資環境，房價依舊保持堅挺。”

4.墨爾本：買二手房需外委會批准

在澳洲墨爾本，海外買家如果要買一套二手房，需要尋求外國投資審查委員會的批准，不過，如果他們買的是一手新房、空置土地，或者已經確定要拆除另作他用的房產時，限制條件就少得多了。

一間售價200萬英鎊的房屋，會面對11萬英鎊的印花稅，以及包括管理費、法律費用和測量費在內的另外7千英鎊費用。

第一太平戴維斯克林頓巴克斯特指出：“一些商業房產被拆除，改建為住宅樓出售給海外客戶，主要的買家是馬來西亞人、新加坡人和中國人。”

5.紐約：沒土地使用稅

在紐約市區曼哈頓，擁有整幢公寓大樓的業主，有權拒絕海外買家，至於在紐約城，海外買家購房相對較為簡單及便宜。

以購買一個200多萬英鎊的房屋為例，買家需繳納1%的紐約州房屋稅、1.8%的交易稅。此外買家還需承擔1千300英鎊的法律費用，如果購買的是分契式公寓，還需要1萬9千英鎊或者更多的產權保險費。房屋經紀可能還會一次性收取250英鎊至500英鎊的費用，利好的訊息是：沒有土地使用稅。

6.里約熱內盧：須僱精通葡語律師

南美洲巴西首都里約熱內盧的海外產業買家及其配偶，必須獲得巴西領事館、房屋經紀，或者產業發展商發出的稅籍資料，而且必須僱用一位精通葡萄牙語、熟知當地法律法規的律師。費用包括房屋價格2.5%的轉讓稅、立契登記費和1千零50英鎊，以便用於銀行賬戶管理、評估和保險的簿記費用。最後，每年還有1%的土地稅。

里約熱內盧的平均房價，2007年至今已經翻了一倍，比2012年7月上漲了19.8%。資本經濟諮詢公司指稱，房價至少飛升50%，這還不包括明年世界杯，以及2016年奧運會所帶來的投機買賣。

7.倫敦：沒任何限制

英國首都倫敦對外國人買房並無任何限制，政治穩定、溝通無障礙，以及擁有頂級學校，使到這個城市充滿吸引力。萊坊國際產業顧問公司宣稱，倫敦市中心73%的新建住宅都被外國人買了，其中以新加坡人居首。

一間200多萬英鎊的房子，他們需要付7%的印花稅，以及4千英鎊的土地註冊、法律和測量的費用。每年還要支付1千500英鎊至4千英鎊不等的地方議會稅。

如果該房屋是通過一家岸外公司購買，印花稅額可能提高到15%，並且從4月開始，每年還將繳納一筆具有爭議的住宅產業稅，金額為1萬5千英鎊至14萬英鎊不等。

官方的數據顯示，倫敦的經濟正經歷後奧運時期的增長，預計到了2020年，在現有815萬居住人口的基礎上，還將再增加80萬。

8.巴黎：額外費用不高

法國首都巴黎正討論要提高稅率，但購買一間200萬英鎊的房產，所花費的額外費用卻不算太高。5%的註冊費（200萬英鎊的房屋需繳納10萬英鎊），以及3萬英鎊的公證費，不過，仍比在倫敦和亞洲許多城市買房所花的費用低。土地稅為每年6千英鎊，對於高收入者，還將可能徵收75%的財富稅。

房產中介公司二十巴黎（Vingt Paris）的蘇西霍蘭茨指出：“聖日耳曼德佩區（Saint-Germain-des-Pres）、瑪黑區（Le Marais）還有第八區｀金三角’（Triangled’ Or）的經典風格公寓最受歡迎。”

大馬打房
產業交易減15%

在馬來西亞首都吉隆坡，國家銀行於2010年11月起，實施第三間房屋貸款頂限在產業的70%，確實影響產業的交易步伐。許多有意購買多一個房產單位供投資的買家，礙於70%貸款、需要支付30%首期屋款，放棄了購買產業的計劃。

檳城永利行國際產業顧問公司高級合伙人倪傳鵬說，新的措施實行後，產業交易出現明顯的減熱現象，大約減少了15%。

在那之前貸款額高達90%或80%，結果一些條件不大理想的投資者，因為沒有能力負擔，陷入進退兩難的局面。

在本地市場，購買產業簽署買賣合約的律師費，其算法是這樣：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再下來的200萬令吉是0.6%，另外，再接下來的200萬令吉0.5%，貸款合約律師費計算法也是這樣的架構。

至於買賣合約的政府印花稅，其計算法是：首10萬令吉1%、接下來至不超過50萬令吉2%，以此類推。

產業的賣方只需要支付買賣合約的律師費，以及其他相關收費，不需繳付轉移產業擁有權的印花稅。

調高產業稅
未能壓制炒風

另一方面，產業網站iProperty集團總執行長迪格雷戈里奧指出，該產業網站較早前向1萬7千名受訪者展開調查，受訪者包括印尼、新加坡、香港和大馬人，大馬受訪者佔8千零48人。

45%受訪者認為，調高房產盈利稅（RPGT）並不足以壓制投機者炒房風氣。不過，另外39%受訪者則認為有幫助，16%則表示不清楚。

迪格雷戈里奧指出，政府決定於2013年實行調高房產盈利稅措施，主要是因為炒房風氣日益嚴重，為抑制該風氣才決定實行措施。

舉凡脫售持有少於2年的房產，房產盈利稅從10%提高至15%，脫售介於2至5年的房產，則被征收10%盈利稅。

另外，配合“我的第一間房屋計劃”，政府為首次購買房屋者，繼續提供50%印花稅減免優惠，有效期直到2014年12月31日。

“69%受訪者表示，該措施有助首次購買房屋者更容易購買一間房屋，22%認為沒有幫助，9%則認為不清楚。”

第二家園
吸引外國人

馬來西亞政府對前來本地市場購買產業的海外買家，推出了“馬來西亞：我的第二家園計劃”，這項計劃是提供給家庭或者個人，而且能在馬來西亞長期居住長達10年的可延期的計劃，允許多次出入的一個特別簽證。

成功申請者可以帶他的配偶和孩子，以及一名傭人長期在馬來西亞生活。申請者的孩子，可以在馬來西亞任何一間私立學校、國際學校或私立大學就讀，配偶和孩子，可以領取與申請者同等級的簽證，以及在馬來西亞停留的時限，不過，已年逾21歲的孩子，則需另外申請簽證。

申請者也可以從原居國進口一部汽車，或在馬來西亞購買一部本地裝配的汽車，此項目沒有限制要求申請人在大馬逗留的時間，也就是說可以來往住上一年365天，也可以是僅僅住一天，沒有要求每年進入馬來西亞的次數。

另外，申請者和其家人可以投資任何等級的固定資產，例如房產、公司股份、債券、定期存款或開設外幣賬戶，或者參與任何形式的生意（需符合馬來西亞的商業準則）。唯有年逾50歲者可申請每周長達20小時有薪工作的特別准證不過，已經與馬來西亞公民結婚的外國人，不符合“馬來西亞：我的第二家園計劃”申請資格，只是可以申請移民廳的“配偶計劃”，以獲得一張長期居留證留居馬來西亞。

90%大馬人負擔不起房價

調查顯示，接近90%的受訪者表示負擔不起大馬當前的房產售價，感慨目前的薪金升幅，遠遠追不上房價的上漲速度；此外，34%的受訪者表示，購屋預算介於35萬至50萬令吉之間，高達66%的受訪者表示，他們屬意的購屋預算少過50萬令吉。

儘管如此，有65%的人對政府豁免第一次購屋者的印花稅政策表示歡迎，這將減輕第一次購屋者的負擔。

桑迪格雷戈里奧指出，41%的大馬受訪者擁有一間以上的產業，數據明顯高於印尼的16%、香港的18%及新加坡的22%，這顯示投資房地產在大馬是相當受歡迎的投資選項。

不過，只有19%受訪者計劃投資海外房產，而首三大地點分別是澳洲、新加坡和英國。

該產業網站公佈“2013上半年亞洲產業市場情緒調查”時透露了一個關鍵訊息，屋價不斷走高，以及能否負擔買屋，繼續是大馬人最關注的焦點。70%受訪者認為，今年上半年，各類房產（特別是有地住宅）價格將繼續走高，可能導致大馬人越來越難買得起房子。

結語：

世界各大城市產業價格翻倍增長，促使市政府採取抑制產業措施，包括對外來產業買家、投資者徵收數額不小的費用，例如印花稅及其他相關費用，以打壓房產市場的走勢，進而塑造一個比較健康的產業市場。長遠來說，對個別市場的經濟與人民，是利多於弊，我們不需對打壓房產措施做出較大的反彈力。

Source URL: http://property.sinchew.com.my/node/2066