Can search in fb page: Planet Jaeger

KENAPA ECO GRANDEUR TIDAK BOLEH DISAMAKAN DENGAN SETIA ALAM
〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰

Hari ni Abe nak bagi cons dulu. Esok2 Abe bagi pro pulak.  Takkan Abe senantiasa nak cakap benda2 yang manis sahaja kan?
.
.

#LatarBelakangProjek

🔘 Graham Gardens ialah satu daripada dua taman yang akan dilancarkan di Eco Grandeur

🔘 Eco Grandeur terletak di Persimpangan Jalan Bukit Cerakah dan Persiaran Mokhtar Dahari di Puncak Alam.

🔘 Peminat hartanah sering mengatakan Eco Grandeur ini ialah The Next Setia Alam.

🔘 Bagi Abe jawapannya tidak! 

🔘 Ini hanyalah ilusi atau mirage. Buang nama Ecoworld dan Eco Grandeur. Apa yang tinggal? Sebuah kawasan rumah terbengkalai di tengah2 tanah yang luas di Puncak Alam.
.
.
#AksesabilitiYangMencabar

🔘 Aksesabiliti - 5 km ke Latar. Terpaksa melalui satu jambatan kecil di Sungai berdekatan Desa Coalfield.

🔘 Pada hari biasa pun, terasa lama nak sampai ke Latar Hiway apatah lagi waktu pergi bekerja.

🔘 Jika hendak ke DASH hiway, jaraknya sangat jauh. Persiaran Mokhtar Dahari (PMD) sangat jauh apatah lagi dari 630 pagi ke 9 pagi. Kalau DASH tidak siap pada jangkamasa yang ditetapkan, parah anda nanti.

🔘 Jarak ke West Coast Hiway agak jauh. Tidak patut digunakan sebagai sales pitch.

🔘 Jalan Meru walaupun sedang dibesarkan tapi banyak choking point. Anda akan tersekat didalam jam untuk ke Klang.

🔘 Jalan Pintas ke Utara Setia Alam. Anda akan melalui kawasan yang sempit di Kampung Budiman. Jarak ke Kampung Budiman juga agak jauh (8 km).  Anda juga dinasihatkan tidak memandu terlalu laju disitu untuk menghormati penduduk kampung.

🔘 Jalan pintas ke Guthrie. Terpaksa melalui Bandar Saujana Utama. Jalan kecil dan traffic teruk.

🔘 Biasanya EcoWorld akan membina jalan khas ke hiway bagi projeknya. Tapi ini agak mustahil bagi Eco Granduer kerana jaraknya sangat jauh.
.
.
#KekuranganPeluangKerjaDiIndustriDanPusatKomersil

🔘 Tiada industri gagah dan pejabat kerja gah di Puncak Alam. Kawasan ini kurang peluang pekerjaan.

🔘 Walaupun Setia Alam 12 tahun dahulu ladang kelapa sawit, lokasinya terletak di antara Bandar Baru Klang dan Bandaraya Shah Alam. Industri dan peluang pekerjaan banyak di dua kawasan ini. Peluang untuk menyewakan rumah tinggi.

🔘 Faktor UiTM. Uitm kini mempunyai VC baru. VC lama mempunyai aspirasi untuk menjadikan Uitm Puncak Alam sebagai kampus utama. Akhir-akhir ini rancangan ini bergerak perlahan.

🔘 Faktor Hospital Uitm: Design hospital telah pun siap.  Kini dalam process tendering dan akan mengambil masa 27 bulan untuk siap.  Soalannya bilakah kerajaan akan bagi dana?  Sempatkan Hospital itu siap bila Graham dah dapat kunci?

.
.
#IsuLeasehold

🔘 Populasi antara kaum disini tidak seimbang. Di sini majoriti Melayu. Unlike Setia Alam, majoritinya Cina.

🔘 EG ini leasehold dengan sekatan. Bumi sukar jual pada non bumi. Market tersekat. Di Setia Alam, hartanahnya ialah Freehold tanpa sekatan. Market subsale bagi bumi disitu amatlah luas sekali.

🔘 Leasehold tenure EG sekarang ialah 85 tahun. Bila dah masuk tempoh subsale, hanya tinggal 81 tahun sahaja. Walaupun masih selamat (atas 60 tahun), masih banyak orang yang mempunyai stigma tentang ini.

🔘 Pesaing EG, Bandar Seri Coalfield yang Freehold dan paling hampir dengan LATAR highway pun masih mengalami kesukaran untuk menghabiskan stok undercons.
.
.
#IsuLambakanTeres

🔘 Saingan yang sengit.  Di Setia Alam dahulu. Hanya ada Aman Perdana, Bukit Bandaraya, Seksyen 7 Shah Alam, dan Bandar Bukit Raja sebagai pesaing.

🔘 Puncak Alam ini mempunyai tanah yang tidak terkira luasnya. Sekarang sudah ada pesaing dari Bandar Saujana Utama by Glomac, Hillpark by MKH, IJM, Alam Perdana by LBS, Bandar Seri Coalfield by KLK. Who knows siapa lagi akan bertapak di Puncak Alam. Itu belum kira orang Melayu yang beli tanah2 lot sekitar Bukit Cerakah!

🔘 Pemaju biasanya akan melancarkan 100 hingga 300 unit teres. Tapi EG ini ada hampir 2000 units! Digestion period pasti panjang.

🔘 Di Setia Alam, pemaju SP Setia mengamalkan different design dan facade setiap tiga ke empat row of terraces.  EG ini walaupun layout dalaman berbeza tapi design hampir2 sama dari luar!

🔘 No definite development plan seperti masterplan Setia Alam. Next phase could b link houses too.

🔘 Di Utara, pemaju besar menumpukan perhatian di Kundang.
.
.
#IsuLandedStrataUntukTeres

🔘 Adakah Joint Management Body akan membenarkan pemilik menyewakan kepada students Uitm?

🔘 Landed Strata. Wajib bayar 200 rm maintenance fee sebulan. Itu bersamaan dengan loan 42K. Setia Alam teresnya hanya bayar guard fee 40 rm sebulan. Tu pun tak wajib.

🔘 EG tertakluk bawah DMC. Tak boleh extend dan renovate bahagian luar. Tak boleh cat lain tanpa persetujuan JMB.

🔘 Melayu suka renovate dapur basah dan reno luar. Ini masalah paling besar sedangkan rumah projek pesaing lain boleh diubah suai.

🔘 Build up kecil. Saiz paling murah datang dengan tiga bilik. Melayu yang nak upgrade dari hi rise 3 bilik biasanya ada anak ramai. Anak lelaki dan perempuan tak boleh tidur sebilik. Kalau ada orang gaji dan mertua pasti mengundang masalah.
.
.
#AncamanBanjirDanKualitiTanah

🔘 Masalah banjir. Setia Alam tiada masalah banjir. Sini ada masalah banjir akibat longkang tersumbat. Itu belum kira pembangunan masa depan lagi. Apa jaminan longkang tidak akan tersumbat lagi?

🔘 Dari pengamatan pokok2 kelapa sawit sekitar kawasan itu, nyata pokok2 itu ditakungi air kerana pokok2 nya renek2.

🔘 Tanah disitu lembut. Diharapkan pemaju akan memastikan kejadian rumah retak akibat tanah mendap di fasa awal di Setia Alam tidak berulang.
.
.
#UpfrontCapitalBolehTahan

🔘 Kalau anda LTV70, buat kiraan betul2.  Modalnya tidaklah kecil.

🔘 Very long term investment.  Holding power perlu besar. Tidak sesuai untuk bot-bot kecil.  Nanti dilambung badai.
.
.
#KesimpulanPenulis

🔘 Sekiranya anda tidak kisah bangun awal pergi kerja seawal 6 pagi, EG ini sesuai. Jalan teruk dari 630 pagi ke 9 pagi. Lambakan rumah semakin banyak.

🔘 Ruang untuk capital appreciation masih ada. Tapi ruang untuk mencari penyewa agak sukar akibat lambakan unit. Sewa sekitar kawasan itu 800 hingga 1200. Anda mungkin bayar 2400 sebulan termasuk maintenance fee.

🔘 Jika rizab anda lemah, hati2 beli untuk pelaburan. Beli untuk duduk okay, tapi makan jem kayalah setiap hari.

🔘 Kawasan itu belum ada pusat komersial yang mantap.  Need time. Long term investment.

🔘 Ini bukan dibawah MBSA. Setia Alam dibawah MBSA. MDKS tidak setanding MBSA yang gagah.

#SayaPutarHalim!
#PlanetJaeger
#DisclaimerApplies

That article is definitely interesting and most of the points have been discussed here. However, I feel that it is extremely early to compare Puncak Alam to Setia Alam not to mention the differences between the areas are pretty stark at least at the moment.

Any new development takes really long time to mature and thats something applicable to most areas. So, yes the doubts raised by the writer is definitely valid but there are some positives to consider as well I believe.

Some is true but others are so funny.
typical mentality, to wait & see attitude
even shah alam also need so many years to well develop.
new area development of coz got all kind of weakness but will be improve later.
also the whole Puncak alam will become a new city not just another taman perumahan.

only one thing i really agree is ... for this time being, this housing area is good for owned stay or an asset for next generation. Not for rental or short term investment. If u got xtra money, then can buy for your kids ... then its up to them to stay or to sell later.

I agree with his remarks just serves as personal opinion.

For me if it is too far frm KL, then will be a trouble for me.

Any where is d closest wet market any idea?

Do u do weekend marketing? Where?

My company will move to PJ in 5 yrs time.

But i worry if move to here none of relative wanna visit me.

Boring terrace house, boring size and layout..for this price got many option in the market, no need go so far till Kuala Selangor..have you ask the ceiling height for ground floor and first floor? Propcafe review often forgot to show the ceiling height leh

I presume u stay nearby as 1 hour to react n reach is consider fast

how about cyber south, dengkil?

aaron, you bought yr Hillpark earlier right? about the same time Cybersouth launched its 1st phase??? no???

At least cyber south close to Putra/cyber and even dengkil itself banyak makan makanan....puchong is not that far away...

imagine driving 15kms to the nearest civilasation....

OKie enuf talk of Ijok....

That's true. Dengkil is also about 35km from PJ and 45km from KL. If I remember correctly even the launching price was 600k++ around early last year. The remaining available units are all at least 750k++

Cybersouth is planning to launch townhouses at indicative price of 400k. But its been more than 3 months since the announcement on their website. The indicative buildup is 1200 sqft if I'm not wrong. The last I checked with their sales agent, tentatively might launch in Dec 2016.

no lah...their 1st phase 18x70 around 400k+ nia...3bedroom type...but much modern façade than EcoGrandeur....but non gng.....

Yeah, thats what it looks like. But currently looks like south is developing at a faster rate maybe? What do you guys think?

Why these days club house is a must?
Who is willing to pay for club house maintenance?

I believe EW has done good research to suggest that buyers of houses in this price bracket are more conern about other issues than a club house.

All developers are releasing smaller houses in order to keep their sellimg price down....
Actually the price of eG is not cheap at all...given the location and land tenure...their 30' wide home is around 700k...

EW will collect RM200 for Graham, RM250 for Avenham tentatively.
Translate to RM200k for precinct Graham and RM200k for precinct Avenham

200k can do a lot of things.

fully agree.
for same price, pound to pound, and without product differentiation, i would rather vest in one of those bungalows nearby instead.

if EG does make it, the neighbouring properties may ride on their success.
if EG does not make it, at least, your holding cost is way lower than owners of EG, right?

well i tok kok only lah.

hahaha.

ouch. this is strata titled?
then it's definitely more cons than pros of not having a clubhouse.

Oh okay. Just to clarify the plan, no gates can be fixed by the owners then?  Is the plan truly an open concept?? I doubt it...

Reply to "From fb page : Planet Jaeger"

This guy is too optimistic in certain extend. People from puncak alam, saujana utama and BSC might want to relocate to EG because of prestige. This is very subjective view and personal opinion. Under strate title like EG owner cannot renovate exterior or must be agreed and approved by JMB only then can do renovate.

Without hillpark, saujana utama, Shah Alam 2 and bandar seri coalfields, how confident are you EW will come into puncak alam.

He said he done detail analysis and comprehensive site study, this is simply syiok sendiri review with heavy bias.

to be fair to the FB page, they already points out the negative of EG before this

how was th Q on last 19?