Can search in fb page: Planet Jaeger

KENAPA ECO GRANDEUR TIDAK BOLEH DISAMAKAN DENGAN SETIA ALAM
〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰

Hari ni Abe nak bagi cons dulu. Esok2 Abe bagi pro pulak. Takkan Abe senantiasa nak cakap benda2 yang manis sahaja kan?
.
.

#LatarBelakangProjek

🔘 Graham Gardens ialah satu daripada dua taman yang akan dilancarkan di Eco Grandeur

🔘 Eco Grandeur terletak di Persimpangan Jalan Bukit Cerakah dan Persiaran Mokhtar Dahari di Puncak Alam.

🔘 Peminat hartanah sering mengatakan Eco Grandeur ini ialah The Next Setia Alam.

🔘 Bagi Abe jawapannya tidak!

🔘 Ini hanyalah ilusi atau mirage. Buang nama Ecoworld dan Eco Grandeur. Apa yang tinggal? Sebuah kawasan rumah terbengkalai di tengah2 tanah yang luas di Puncak Alam.
.
.
#AksesabilitiYangMencabar

🔘 Aksesabiliti - 5 km ke Latar. Terpaksa melalui satu jambatan kecil di Sungai berdekatan Desa Coalfield.

🔘 Pada hari biasa pun, terasa lama nak sampai ke Latar Hiway apatah lagi waktu pergi bekerja.

🔘 Jika hendak ke DASH hiway, jaraknya sangat jauh. Persiaran Mokhtar Dahari (PMD) sangat jauh apatah lagi dari 630 pagi ke 9 pagi. Kalau DASH tidak siap pada jangkamasa yang ditetapkan, parah anda nanti.

🔘 Jarak ke West Coast Hiway agak jauh. Tidak patut digunakan sebagai sales pitch.

🔘 Jalan Meru walaupun sedang dibesarkan tapi banyak choking point. Anda akan tersekat didalam jam untuk ke Klang.

🔘 Jalan Pintas ke Utara Setia Alam. Anda akan melalui kawasan yang sempit di Kampung Budiman. Jarak ke Kampung Budiman juga agak jauh (8 km). Anda juga dinasihatkan tidak memandu terlalu laju disitu untuk menghormati penduduk kampung.

🔘 Jalan pintas ke Guthrie. Terpaksa melalui Bandar Saujana Utama. Jalan kecil dan traffic teruk.

🔘 Biasanya EcoWorld akan membina jalan khas ke hiway bagi projeknya. Tapi ini agak mustahil bagi Eco Granduer kerana jaraknya sangat jauh.
.
.
#KekuranganPeluangKerjaDiIndustriDanPusatKomersil

🔘 Tiada industri gagah dan pejabat kerja gah di Puncak Alam. Kawasan ini kurang peluang pekerjaan.

🔘 Walaupun Setia Alam 12 tahun dahulu ladang kelapa sawit, lokasinya terletak di antara Bandar Baru Klang dan Bandaraya Shah Alam. Industri dan peluang pekerjaan banyak di dua kawasan ini. Peluang untuk menyewakan rumah tinggi.

🔘 Faktor UiTM. Uitm kini mempunyai VC baru. VC lama mempunyai aspirasi untuk menjadikan Uitm Puncak Alam sebagai kampus utama. Akhir-akhir ini rancangan ini bergerak perlahan.

🔘 Faktor Hospital Uitm: Design hospital telah pun siap. Kini dalam process tendering dan akan mengambil masa 27 bulan untuk siap. Soalannya bilakah kerajaan akan bagi dana? Sempatkan Hospital itu siap bila Graham dah dapat kunci?

.
.
#IsuLeasehold

🔘 Populasi antara kaum disini tidak seimbang. Di sini majoriti Melayu. Unlike Setia Alam, majoritinya Cina.

🔘 EG ini leasehold dengan sekatan. Bumi sukar jual pada non bumi. Market tersekat. Di Setia Alam, hartanahnya ialah Freehold tanpa sekatan. Market subsale bagi bumi disitu amatlah luas sekali.

🔘 Leasehold tenure EG sekarang ialah 85 tahun. Bila dah masuk tempoh subsale, hanya tinggal 81 tahun sahaja. Walaupun masih selamat (atas 60 tahun), masih banyak orang yang mempunyai stigma tentang ini.

🔘 Pesaing EG, Bandar Seri Coalfield yang Freehold dan paling hampir dengan LATAR highway pun masih mengalami kesukaran untuk menghabiskan stok undercons.
.
.
#IsuLambakanTeres

🔘 Saingan yang sengit. Di Setia Alam dahulu. Hanya ada Aman Perdana, Bukit Bandaraya, Seksyen 7 Shah Alam, dan Bandar Bukit Raja sebagai pesaing.

🔘 Puncak Alam ini mempunyai tanah yang tidak terkira luasnya. Sekarang sudah ada pesaing dari Bandar Saujana Utama by Glomac, Hillpark by MKH, IJM, Alam Perdana by LBS, Bandar Seri Coalfield by KLK. Who knows siapa lagi akan bertapak di Puncak Alam. Itu belum kira orang Melayu yang beli tanah2 lot sekitar Bukit Cerakah!

🔘 Pemaju biasanya akan melancarkan 100 hingga 300 unit teres. Tapi EG ini ada hampir 2000 units! Digestion period pasti panjang.

🔘 Di Setia Alam, pemaju SP Setia mengamalkan different design dan facade setiap tiga ke empat row of terraces. EG ini walaupun layout dalaman berbeza tapi design hampir2 sama dari luar!

🔘 No definite development plan seperti masterplan Setia Alam. Next phase could b link houses too.

🔘 Di Utara, pemaju besar menumpukan perhatian di Kundang.
.
.
#IsuLandedStrataUntukTeres

🔘 Adakah Joint Management Body akan membenarkan pemilik menyewakan kepada students Uitm?

🔘 Landed Strata. Wajib bayar 200 rm maintenance fee sebulan. Itu bersamaan dengan loan 42K. Setia Alam teresnya hanya bayar guard fee 40 rm sebulan. Tu pun tak wajib.

🔘 EG tertakluk bawah DMC. Tak boleh extend dan renovate bahagian luar. Tak boleh cat lain tanpa persetujuan JMB.

🔘 Melayu suka renovate dapur basah dan reno luar. Ini masalah paling besar sedangkan rumah projek pesaing lain boleh diubah suai.

🔘 Build up kecil. Saiz paling murah datang dengan tiga bilik. Melayu yang nak upgrade dari hi rise 3 bilik biasanya ada anak ramai. Anak lelaki dan perempuan tak boleh tidur sebilik. Kalau ada orang gaji dan mertua pasti mengundang masalah.
.
.
#AncamanBanjirDanKualitiTanah

🔘 Masalah banjir. Setia Alam tiada masalah banjir. Sini ada masalah banjir akibat longkang tersumbat. Itu belum kira pembangunan masa depan lagi. Apa jaminan longkang tidak akan tersumbat lagi?

🔘 Dari pengamatan pokok2 kelapa sawit sekitar kawasan itu, nyata pokok2 itu ditakungi air kerana pokok2 nya renek2.

🔘 Tanah disitu lembut. Diharapkan pemaju akan memastikan kejadian rumah retak akibat tanah mendap di fasa awal di Setia Alam tidak berulang.
.
.
#UpfrontCapitalBolehTahan

🔘 Kalau anda LTV70, buat kiraan betul2. Modalnya tidaklah kecil.

🔘 Very long term investment. Holding power perlu besar. Tidak sesuai untuk bot-bot kecil. Nanti dilambung badai.
.
.
#KesimpulanPenulis

🔘 Sekiranya anda tidak kisah bangun awal pergi kerja seawal 6 pagi, EG ini sesuai. Jalan teruk dari 630 pagi ke 9 pagi. Lambakan rumah semakin banyak.

🔘 Ruang untuk capital appreciation masih ada. Tapi ruang untuk mencari penyewa agak sukar akibat lambakan unit. Sewa sekitar kawasan itu 800 hingga 1200. Anda mungkin bayar 2400 sebulan termasuk maintenance fee.

🔘 Jika rizab anda lemah, hati2 beli untuk pelaburan. Beli untuk duduk okay, tapi makan jem kayalah setiap hari.

🔘 Kawasan itu belum ada pusat komersial yang mantap. Need time. Long term investment.

🔘 Ini bukan dibawah MBSA. Setia Alam dibawah MBSA. MDKS tidak setanding MBSA yang gagah.

#SayaPutarHalim!
#PlanetJaeger
#DisclaimerApplies

From fb page : Planet Jaeger

THE BRIGHT SIDE OF ECO GRANDEUR – GRAHAM GARDENS BY ABE NAZZ DAIMYO ECOPARK
〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰〰

🔘 Pada 14 September Abe tulis keburukan Eco Grandeur Graham Gardens. Hari ni Abe siapkan bahagian kedua, kelebihannya pula.

🔘 Maaflah kalau rebiu ni caca merba sedikit. Yang penting isinya itu.
.
.
#Price

🔘 Mana lagi nak dapat proper gated and guarded English Theme landed terrace kat GKL di bawah 500K? Nett price for bumi for the cheapest 20 x 70 pun 420K.

🔘 Type C yang adik Abe nak beli ni pun nett price 450K. Ada 4 bilik.

🔘 Granted, Hillpark Meranti build up besar tapi ianya bukan gated and guarded. Harga nett jauh lagi mahal.

🔘 Alam Sutera 20 x 70 jual 2014 pun dah 570K harga SPA. EG ni siap 2019 end!

🔘 Ini first produk EW bawah 500K. Yang tempat lain main 700K dah boss!

🔘 Ini first phase. Next phase kompem naik rege. Inilah mainan undercons yang Abe gemar.

🔘 Banyak room for capital appreciation.
.
.

#TownshipConcept

🔘 Bila beli produk EcoWorld, Abe bukan hanya beli taman perumahan, Abe juga dapat complete township.

🔘 Siapa lagi kat Puncak Alam boleh offer gated and guarded, ada beautiful bridge, great guardhouse, dan artistic landscaping?

🔘 Orang lain bagi janji bulan dan bintang, EcoWorld tak janji kosong. Dia janji dia akan buat. Geng2 EW ni pun bukan noobs. Tokey dia yang bina great township macam Setia Alam, Setia EcoPark, Setia EcoHills, dan lain2.

🔘 Kalau korang nak tau camne township planning diaorang, lawatilah Eco Majestic, Eco Sanctuary, Eco Botanic kat Johor. Korang mesti ternganga punya. Tobat!

🔘 EcoWorld ni siap ada Chief Landscaping Engineer. KPI dia mesti ganti pokok mati dalam masa 2 hari. Pokok2 yang ditanam bukan cap ayam. Rege mahal gila. Ada seni.

🔘 Sekarang memanglah korang Nampak tanah gersang je kat situ….tapi, bila dah naik landscaping esok2…baru korang kata…damn…apesal aku tak angkut awal2?
.
.

#Aksesabiliti

🔘 Jalan Meru Tambahan will be upgraded till T-Junction Bandar Seri Coalfield. This means probably the bridge will be upgraded also. If EW can build the butterfly bridge, building the short bridge upon sungai Buloh is not impossible.

🔘 Tadi Abe test drive Jalan tu masuk Latar ke KLCC. Lebih kurang dari Setia Alam ke KLCC. Now choking point dia ialah di Jalan Meru Tambahan. Mau 20 minit melekat makan jem kat situ.

🔘 Bila dah siap jalan upgraded as requested by Majlis Daerah Kuala Selangor…..pergh…ada mau jimat 10 minit senang nak ke Latar.

🔘 Latar jalan clear. Nak ke tol Jalan Duta pun clear. Lepas Jalan Duta biasalah…semua orang terpaksa tempuh.

🔘 DASH dah start bergerak. Nanti DASH dah siap….senanglah nak ke PJ Utara (Read: IKEA, Bandar Utama, Damansara Perdana, Penchala Link.)

🔘 Memanglah jalan Persiaran Mokhtar Dahari (PMD) tu jem. Tapi ada sesetengah part ianya 2 lanes. Ada satu Lane. Kalau JKR boleh besarkan jalan satu lorong tu, lega kepala otak.

🔘 PMD from Dash till Jalan Batu 3 will be upgraded. Flyover will be built by JKR. Ini akan eliminate choke point paling besar kat PMD.

🔘 Di Utara Setia Alam dah start nak bina jalan ke PMD. Gunalah Google Map. Maybe tak lalu kat Kampung Budiman lagi. Abe bajet ia akan bersambung belakang Alam Budiman. Senanglah nak ke NKVE lepas ni melalui hiway Setia Alam.

🔘 Jalan Meru sedang diperbesarkan. Memudahkan manager2 kilang yang kerja kat Meru kerja. Meru banyak kilang.

🔘 Kilang kat Alam Perdana pun tengah naik.
.
.

#GatedAndGuarded

🔘 Kawasan ni terkenal dengan kes pecah rumah. Baru2 ni kat Hillpark ada 10 rumah kena pecah masuk. So bila anda ada gated and guarded, pastu setiap rumah ada alarm pulak, anda rasa orang yang duduk sekitar Puncak Alam tak mahu ke upgrade ke situ esok?

🔘 Ye kena bayar 200 rm. Tapi demi nak tidur tenang malam2, apa mendelah 200 RM tu. Duit tu untuk jaga landscaping juga. Bukannya MDKS yang jaga landscaping.

🔘 Bila selamat, kita eliminate scenario wait and see. You see orang beli landed dia amatlah takut nak jadi orang pertama kat kawasan tu. Takut malam2 kena rogol.
.
.

#TheAddressInPuncakAlam

🔘 Kat sini je offer English Township. Malaysian suka English style sampai berlambak kedai jual English Style windchairlah…wallpaperlah…etc…ini the whole township macam kat England!

🔘 USP - english style...full of parks....underground longkang and cables...wide parking....behind house got large space....got this pintu gerbang that evokes pride....ada dragonfly bridge....mana developer lain berani nak buat?

🔘 Some people they have pride and want the address. EG sekarang is the best address kat Puncak Alam.

🔘 Lagipun ianya taklah jauh kedalam macam Shah Alam 2.

🔘 First impression counts! Bila tetamu datang, mereka mesti kata, wah….cantik gila kawasan ni. Nama pun Glam….perghh

🔘 Macam nilah…kat Setia EcoPark ada dan Setia Alam ada pesaing macam Aman Perdana dan Bandar Baru Bukit Raja. Tapi sebab address cun, geng2 tu jual juga rumah mereka dan pindah ke address bagus. I told you, address counts.
.
.

#LandscapingAndSuchs

🔘 Landscaping terbaik kat Puncak Alam. World class.

🔘 Sesuai untuk geng2 pencen (yang ada duit epf berkepok) untuk jogging dan menikmati hari2 tua.

🔘 Anda pergilah jiran2 EG, ada yang landscaping mantap macam Eco Botanic tak?

🔘 EG punya longkang dan kabel letrik underground. Nampak neat dan allow more room to park the car. Takdelah jalan jadi sempit bila orang double park

🔘 Belakang rumah ada 15 kaki. Tu nak dekat 3 bijik katil tidur tu!! Siap ada plant box yang akan dijaga oleh JMB/Developer.

🔘 Cuba pergi kat Hillpark….rapat gila alley belakang…alley2 belakang nilah yang orang takut bila orang nak pecah masuk. Pastu kalau jiran memasak…boleh Nampak dia memasak sebab dekat gila. EG got extra privacy.

🔘 Ada balcony kat belakang. Sesuai untuk isap rokok dan lari tenangkan diri bila gaduh ngan bini.

🔘 Bukan semua orang akan extend belakang rumah. I did not do it for my house kat Setia Alam sebab my aim is to move to my semi d at Setia EcoPark. Statistik menunjukkan orang Malaysia upgrade rumah setiap 7 tahun.
.
.

#BrandOfTheDeveloper

🔘 Ini top developer ni.

🔘 Always striving on giving more value to buyer. Their motto, they will give value to you so you can get good return on your investment.

🔘 Ini bukan pemaju yang nak jual rumah dapat duit semata2!
.
.

#IsuBanjir

🔘 MDKS telah menetapkan yang EW harus upgrade system perparitan kat Jalan Meru Tambahan (Jalan Bukit Cherakah). Ini untuk mengelakkan longkang tersumbat yang akan menyebabkan banjir teruk macam tahun lepas.
.
.

#PotentialFutureBuyers

🔘 Don't only think those who want to buy subsale EG esok2 hanya kerja kat KLCC. Some works at Kwasa (new booming area), Ara damansara, Sungai buloh Industrial area, Alam Perdana Industrial Area, Meru industrial area, Subang airport, Kg Melayu Subang.

🔘 Once dash is completed, it will open up the portal or floodgate for this area

🔘 Sebenarnya dengan Latar, orang kerja kat Rawang, Gombak, dan Selayang pun boleh tinggal kat EG.
.
.

#IsuLeasehold

🔘 Ye. Melayu sepatutnya jual subsale kat Melayu sahaja. Tapi kat Puncak Alam dan sekitar pun sekarang ada 70K orang.

🔘 Apa probability kita nak Tarik orang Puncak Alam upgrade rumah mereka sekarang ke EG? Ada possibility kan?

🔘 Tu belum kira Tarik orang luar Puncak Alam.

🔘 Melayu memanglah as a whole miskin. Tapi ada Melayu yang kaya. Kita nak Tarik Melayu yang berduit ni. Melayu yang jual insurans, REN, Unit Trust, jual Pamoga, bisnes online, manager2 besar, geng2 oil and gas. Kita nak Tarik less than 1K orang je masa subsale nanti. Kita nak Tarik orang yang nak duduk English Township.

🔘 Kita nak tarik Melayu yang nak upgrade rumah. Yang dah umur 35 tahun ke atas. Gaji dah besar. Some malay yang nak upgrade rumah from rumah sewa they may have epf account 2 for both wife and hubby. 100K is not impossible for mid class

🔘 For those yang nak upgrade rumah...they can sell their current house and get the money to buy subsale from EG undercons investors.

🔘 A lot of Malay works for gomen, if hubby and wife both works for gomen, not impossible to get 100% loan for 650K.

🔘 Orang Melayu ni dia berkira sikit kalau nak keluar 600K untuk kondo. Tapi kalau 600K in 2020 for landed house, ramai yang sanggup keluar duit. Mereka mungkin dapat 100K by selling or refinancing current house.

🔘 Some people cam adik Abe dan bini dia, mereka tak nak duit EPF2 diaorang tidur at 6%. Baik mereka park kat EG, and aim to sell Type C Graham Garden 545K in 2020, atau 607K in 2021, or 653K in 2022. Kalau mereka jual pada harga ni, ini bersamaan mereka melabur wang mereka pada kadar 25% setahun atas setiap ringgit yang mereka belanjakan masa mereka hold.

🔘 Abe hanya target kenaikan harga dari harga SPA hanya 12%% pada 2020, 24% pada 2021, dan 34% pada 2022. For good undercons, this is possible.

🔘 Modal mereka ialah 64K jika jual 2020, 102K jika jual 2021, atau 117K jika jual 2022.

🔘 Abe bajet mereka takde penyewa selama 6 bulan selepas rumah siap. Sewa pun target 1200 je sebulan kalau mereka decide not to sell. Masa tahun 2020 ke atas, naiklah sewa kawasan tu. Inikan tempat yang posh dan secured?

🔘 Some already buy for own stay. So kita bukan nak compete banyak2 sangat.

🔘 Some residents in puncak alam or even bandar saujana utama and BSC might want to relocate to EG due to prestige.

🔘 Sooner or later The hospital will come. Even if it does not completed by 2022...at least there will be construction

🔘 In 2020...650K is cheap for landed. You knowlah time value of money punya concept. Inflasi. Economy naik, oil and gas market recover, dan lain2.

🔘 Mungkin in 2022, houses in Denai alam, Elmina, Setia Alam, Ara Damansara, Bukit Jelutong will reach 800K to 1M. Jadi 650K in EG is cheap zaman tu.

🔘 Nowadays Petronas fresh grad starting salary pun 4.5K. If couple 9K. Gaji bersih 7K++. Cuba imagine gaji mereka tahun 2022? Mesti lebih 10K punya laki bini. Geng2 oil gas memang masyukk.

🔘 Masa tu 650K for landed is the only option. One day only rich people own landed properties
.
.

#IsuOversupply

🔘 we have to compare apple to apple. EG ni liga teratas.

🔘 Bandar Saujana Utama takleh tandingi prestij EG.

🔘 LBS Alam Perdana mana mungkin tandingi EG

🔘 Hillpark okaylah tapi still takleh tandingi. Heck, salesman Hillpark pun guna nama EG as sales pitch. Baik beli Eg kan?

🔘 Bandar Seri Coalfield dia jauh sikit. Terasing dari orang lain. Ia ialah freehold tapi still takleh challenge EG.

🔘 EG memang cam gorilla ditengah2 orang utan….sekali datang lari bertempiaran orang lain.

🔘 Why EG launch 2K units? because the want to have the scale of production. Sekarang dia tak launch full 2K units. Dia launch sebahagian je dulu. Tu pun dah hampir 800 orang kompem beli as of today.

🔘 Somebody need to pay for the cost of landscaping. Lagi banyak orang, lagi banyak kutipan maintenance fee dan sinking fund. Terjamin kualiti.
.
.

#Commercial

🔘 Sebab tulah EcoWorld lancer banyak2 unit. Dia nak cepat2 build the mass to support commercial activities. Esok2 ada plan nak buat Eco Grandeur City ala2 Setia City.

🔘 EcoWorld pun ada tanah komersial besar di utara EG. They are committed to live up the area. Sekarang memang tak nampaklah, tapi bila dah boom esok2, baru terhegeh2 nak masuk.

🔘 Kat Hillpark Supermarket Urban Fresh dah beli tanah. Hillpark tengah buat rumah kedai nama Avenue. Adalah support esok2 bila EG siap.

🔘 EG allocates kalau tak silap 50% units for bumi, and 50% non bumi. Geng2 cina akan hidupkan kawasan komersial. Mereka tak boleh hidup tanpa bank (sebab mereka berniaga), kedai makan, hardware, dan lain2.

🔘 EcoWorld ada banyak fans cina. Tengoklah masa launching number queue Ahad lepas…ada mau 90% orang cina je beli. Nampak tak? Kawasan ini akan hidup suatu hari nanti.
.
.

#Conclusion

🔘 Hari tu Abe post cons kat Page FB Planet Jaeger pada 14 September.

🔘 Ya setiap projek ada kelemahan. Tapi Abe dah buat detail analysis dan site study yang comprehensive.

🔘 Tapi kalau anda jenis nak cari positive cashflow, EG is not for you.

🔘 Kalau anda takde modal besar macam Abe terangkan tadi, EG is not for you.

🔘 The Pros is more than Cons. Sebab itulah Abe book EG untuk adik Abe.

🔘 Korang jangan mandai ikut Abe. Abe dan group adik2 Abe Bani Zain Group ada rizab yang kukuh. Kalau korang main rogol, korang akan tersontot. Abe dah ada cashflow plan, rizab dan exit strategy.

🔘 Like I always said, main undercons landed ialah Liga Premier. Bukan Liga biasa2.

🔘 Tapi kalau korang beli untuk duduk, EG would be just nice. Trust me. I bought two products yang dibina boss EcoWorld Tan Sri Liew before, Setia Alam dan Setia Ecopark. The Township is just superb. Kalau nak betul2 matang, hold 7 years from date of launching.

#SayaPutarHalim!
#DoYourHomeworkFirst
#IAmTheDaimyoOfWestGKL
#DisclaimerApplies
#PlanetJaeger